Jaký ale bude dopad na ceny nemovitostí, které rostou poslední dobou do nebes? V první řadě má očekávané utažení měnové politiky v Česku dopad do výnosů státních dluhopisů. Desetiletý výnos přidal od loňského podzimu zhruba 1 procentní bod a podobně porostou i hypoteční sazby, které mají za dluhopisy pokaždé 4-6 měsíců zpoždění a banky si riziko a administrativu kompenzují 1 procentním bodem navíc.
Vývoj desetiletého výnosu českého vládního dluhopisu:
Z pohledu na vývoj obou grafů tak můžeme odtušit, že ke konci letošního roku se už budou poskytovat hypoteční úvěry za zhruba 2,7 % p.a., pokud dluhopisový trh nebo ČNB neudělají nějaký silný nepředvídatelný krok. A hypotéky blížící se třem procentům už můžou leckterého investora odradit. Výnos z nájmu standardního bytu se totiž nyní v Praze pohybuje na 3,0 % a v Brně okolo 3,5 %. Pokud nájemné pokryje horko těžko úroky, je pro investory jediným výnosem vidina samotného růstu ceny nemovitostí a zde se dostáváme již do silně bublinového teritoria.
Jak poznat, že pro trh jsou již hypoteční sazby příliš vysoko a růst cen nemovitostí se blíží ke svému konci? Jak už to s cenami často bývá, při rostoucí nabídce a klesající poptávce mají tendenci stagnovat nebo klesat. Data z USA ukazují, že při vyšší nabídce nemovitostí na trhu (dole v grafu) ceny klesají (vlevo v grafu). Korelace je celkem silná a není důvod, proč nevěřit, že podobný vývoj nefunguje i v České republice.
Porovnání zásoby domů (v měsících prodejů) a jejich meziměsíčního růstu cen v USA:
Jak je na tom tedy nabídka? Pokud si vezmeme dva největší trhy pro investory do nájemních bytů, Prahu a Brno, tak již tušíme, že kvůli problémům s územním plánem, administrativou a nedostatkem pracovníků je na tom nabídka bytů mizerně.
Největší realitní vyhledávač sreality.cz hlásí k prodeji v Praze 3565 bytů a v Brně 348 bytů. Obě tato čísla jsou z historického pohledu velice nízko, normál v Praze by byl cca 5000 bytů na trhu, v Brně pak zhruba 800.
Až začne realitní horečka chladnout, uvidíme to na nabídce bytů. Jakmile se zvýší náklady na financování a ubude čistě investorských nákupů, zvýší se i počet bytů na trhu. A až prodejci uvidí, že i přes rozumnou cenu je stále jejich byt neprodejný, ti netrpěliví budou snižovat své nároky a pošlou prodejní ceny níže. Tam ale ještě trh zdaleka není a letos ještě určitě nebude.
Paralela se ale nabízí s nájemním trhem, kde tisíce bytů volných z krátkodobého ubytování poslalo nájmy v Praze o 20-30 % dolů během jediného roku. Pokud tedy výnosy 10letých dluhopisů vystřelí vysoko nad 2 procenta, měli by být opatrní i kupci nemovitostí, protože během 6-12 měsíců by se tento pohyb projevil negativně i v cenách realit.
Tomáš Raputa
Analytický tým FXstreet.cz
Zdroje: ČNB, sreality.cz, calculatedriskblog.com, Fincentrum, tradingeconomics.com
