Investování do REIT: Druhy REITs (2. díl)
REIT nabízí investorům jedinečný způsob, jak investovat do nemovitostního sektoru, aniž by museli vlastnit danou nemovitost. Ale ne všechny REITs jsou stejné a dělí se podle různých kritérií.
V tomto díle se podíváme na dvě klíčová dělení REIT. První dělení je podle toho, zda se akcie REIT veřejně obchodují na burze nebo ne, druhé dělení potom podle toho, na jaký typ byznysu se daný REIT specializuje.
Můžete číst dále, nebo si můžete tento díl pustit jako podcast na Spotify ZDE, na YouTube ZDE nebo na Apple Podcasts ZDE.
Dělení REIT
REITs se dělí podle několika základních kritérií:
1. Zda je REIT veřejně obchodovaný na burze či nikoli
2. Jaký typ investic do nemovitostí REIT dělá
3. Jaký druh nemovitostí má REIT ve svém portfoliu.
První dvě skupiny probereme v dnešním díle, třetí skupinu v příštím díle.
Podle toho, zda jsou akcie REIT veřejně obchodované nebo ne, existují dva základní druhy REITs:
Druh #1: Traded REIT, jejichž akcie jsou veřejně obchodované na burze
Traded REITs najdete také pod anglickým názvem Publicly traded REITs a jak napovídá název, akcie těchto REITs jsou veřejně obchodované na burze jako je třeba New York Stock Exchange.
Jejich výhoda je, že jsou dostupné běžným investorům, mají vyšší likviditu a podléhají přísné právní regulaci.
Nevýhoda veřejně obchodovaných REITs je ta, že ceny jejich akcií kolísají podle aktuální nálady na burze.
Veřejně obchodovaným REITs je věnovaný tento seriál.
Druh #2: Non-traded REIT, jejichž akcie se neobchodují na burze
Non-traded REITs se dále rozpadají do dvou podtypů:
1. Private REIT
Tyto REITs nejsou registrované u americké Komise pro cenné papíry (Securities and Exchange Commission) a jsou vyhrazeny pouze pro institucionální a kvalifikované investory, kteří musí splňovat určité podmínky, například výše příjmu či majetku.
Jako běžný retailový investor si tedy jen tak podíl v Private REITs koupit nemůžete.
2. Public Non-listed REIT známé pod zkratkou PNLR (PNLRs)
Akcie těchto REITs nejsou obchodované na burze, ale na rozdíl od Private REITs jsou registrované u americké komise pro cenné papíry, takže musí splňovat přísnější podmínky. Díky tomu jsou přístupné i retailovým investorům.
Výhoda těchto REITs je, že nejsou obchodované na burze, a proto se jejich hodnota odvíjí od hodnoty jejich nemovitostí, nikoliv od tržní volatility, jak je tomu u veřejně obchodovaných REITs.
Nevýhoda těchto REITs je, že jejich akcie si nemůžete snadno a rychle koupit či prodat na burze, ale zpravidla je budete muset koupit prostřednictvím specializovaných zprostředkovatelů. Díky tomu jsou s jejich nákupem spojeny vyšší poplatky a mají nižší likviditu.
Equity vs. Mortgage REIT
Další dělení REITs je podle toho, jaký typ investic do nemovitostí REITs dělá.
Zde najdeme dva základní typy REIT: Equity REIT a Mortgage REIT. Rozdíly mezi Equity REITs a Mortgage REITs jsou velmi zásadní, proto zbytek dnešního dílu bude věnován právě těmto druhům REITs.
Equity REIT
Equity REITs investují přímo do reálných nemovitostí. Equity REITs mohou vlastnit, rekonstruovat, stavět či spravovat nemovitosti, cokoli od hotelů, kancelářských budov po průmyslové areály, zdravotnická zařízení či datová centra. Druhy nemovitostí, které mají REIT v portfoliu, podrobněji probereme v příštím díle.
Equity REITs velmi často mají vlastní týmy lidí, kteří jsou specialisté v daném byznysu a kteří se starají o výstavbu, rekonstrukci či správu nemovitostí, které má REIT v portfoliu.
Příjem Equity REITs je primárně z nájmů.
Mezi hlavní výhody Equity REIT se uvádí:
- stabilní příjem z nájemného, protože většina REITs se snaží mít nájemní smlouvy uzavřené na co nejdelší dobu,
- potenciál růstu hodnoty nemovitostí: hodnota nemovitostí v portfoliu REIT může v čase růst, což může zvyšovat hodnotu investice.
Rizika spojená s investicí do Equity REIT jsou v zásadě totožná s těmi, které jsme uváděli v prvním díle. Existují ale i další rizika, jako je třeba vysoká zadluženost, které se budeme věnovat v některém z dalších dílů.
Největší REIT na světě
Aktuálně největší REIT na světě je podle serveru statista.com společnost Prologis, jejíž akcie se obchodují na New York Stock Exchange pod tickerem PLD. Tato společnost byla založená v roce 1983, je to Equity REIT a specializuje se na vlastnictví, správu a výstavbu logistických nemovitostí, zejména skladů, distribučních center a logistických parků. Prologis je lídrem v logistických nemovitostech, působí ve více než 19 zemích, včetně České republiky.
Aktuální tržní kapitalizace společnosti Prologis je přes 106 miliard USD, což je podobně jako je současná tržní kapitalizace společnosti Nike.
Současný dividendový výnos společnosti Prologis je přes 3 %, společnost dividendu vyplácí nepřetržitě od roku 1994. Akcie společnosti ale podléhají typické tržní volatilitě, jak je vidět na grafu na obrázku.
Mortgage REIT
Mortgage REITs jsou známé pod označením mREITs. Na rozdíl od Equity REITs nemovitosti nevlastní ani nespravují, místo toho poskytují půjčky na nejrůznější nemovitostní projekty nebo investují do různých cenných papírů krytých hypotékami.
Příjmy těchto REITs jsou primárně z úroků, mREITS mají i jiné příjmy spojené s vlastnictvím cenných papírů krytých hypotékami.
Mezi hlavní výhody Mortgage Equity REITs se uvádí hlavně vysoké dividendy. Není výjimkou, že mREITs mají dividendu nad 10 %, najdete i mREITs, které vyplácí dividendu kolem 15 %.
Stejně jako u Equity REITs, rizika spojená s investicí do mREITS jsou v zásadě totožná s těmi, které jsem uváděla v prvním díle.
U Equity REITs jsem uváděla jako jedno z dalších rizik vysokou zadluženost. A právě vysoká zadluženost bývá i jedním z velkých rizik mREITS, protože mREITs často bývají zatížené dluhem o dost více než Equity REITs.
Výše dluhu u REIT
Podle stránek asociace NAREIT, tzv. Debt Ratio neboli podíl celkového dluhu na celkových aktivech společnosti, činí u Equity REITs 34,1 %.
To znamená, že 34,1 % hodnoty aktiv Equity REIT je financováno dluhem (například úvěry nebo jinými formami zadlužení) a zbývajících 65,9 % je financováno vlastním kapitálem.
Debt Ratio 34% je považováno za nižší a tím pádem konzervativnější. Oproti tomu mREITs mívají Debt Ratio o dost vyšší, není výjimka najít mREIT, který má Debt Ratio 400, 500, 600 nebo i více procent. Uřídit takto vysoký dluh a jakékoli výkyvy úrokových sazeb je proto pro mREITs zřejmě největší výzva.
Protože výše dluhu je jedno z velmi důležitých kritérií, budeme se mu ještě věnovat v některém z dalších dílů.
Kde najdete informaci, zda se jedná o Equity REIT nebo Mortgage REIT?
Informace, zda je určitý REIT Equity REIT nebo Mortgage REIT, je jedna z naprosto zásadních informací pro investory.
Naštěstí je tato informace veřejně dostupná a najdete jí třeba na Yahoo Finance.
Na obrázku níže vidíte printscreen informací z Yahoo Finance ohledně společnosti Ready Capital Corporation, která je Mortgage REIT. Ta se specializuje na poskytování, akvizici, financování a správu malých až středně velkých komerčních úvěrů, které jsou zajištěny nemovitostmi.
Poté, co na Yahoo Finance zadáte ticker dané společnosti, zobrazí se vám hlavní stránka s profilem a grafem dané společnosti. Informace, že se jedná o mREIT, vidíte ve spodní části, jak zvýrazňuje červený rámeček na obrázku.
Ukázku Equity REIT vidíte na obrázku, jedná se o printscreen informací z Yahoo Finance ohledně společnosti Cube Smart. Tento Equity REIT se specializuje na vlastnictví, provoz a správu samoobslužných skladovacích zařízení ve Spojených státech.
U této společnosti není výslovně uveden pojem Equity REIT, ale je u ní uvedeno, že se jedná o REIT – Industrial / Real Estate.
Pokud byste u dané společnosti měli pochybnost, zda se jedná o Equity REIT nebo mREIT, vždy je nejlepší podívat se na webové stránky dané společnosti.
Závěrem
Jednotlivé druhy REIT nabízí investorům široké možnosti, do čeho investovat, s jakým výnosem a s jakým rizikem. Ať už preferujete stabilní příjem z nájemného nebo hledáte vyšší dividendové výnosy, které vám mohou nabídnout mREITs, vždy je zásadní rozumět rozdílům mezi jednotlivými typy REITs, a hlavně zohlednit rizika, která investice do jednotlivých REITs přináší.
Co nás čeká v příštím díle
V příštím díle se budeme podrobněji věnovat druhům REITs podle toho, jaký druh nemovitostí daný REIT vlastní. Můžete se těšit na více než 12 nemovitostních oblastí, ve kterých REITs působí a čekají vás i příklady konkrétních REITs z daných oblastí.
Marika Čupa pro portál FXstreet.cz
Upozornění: Toto není investiční doporučení
Záměrem tohoto článku je vzdělávání. Tento článek není investiční doporučení, abyste koupili nebo prodali nějaké instrumenty. Vždy se rozhodujte na základě vašeho vlastního úsudku a vašeho investičního stylu.
Zdroje použité pro dnešní díl:
- https://www.reit.com
- https://www.reit.com/news/reit-magazine/september-october-2018/evolution-public-non-listed-reit-pnlr
- https://www.fool.com/investing/stock-market/market-sectors/real-estate-investing/reit/non-traded-vs-traded-reits/
- https://www.reit.com/data-research/reit-indexes/reits-sp-indexes
- https://www.investopedia.com/articles/investing/041515/10-biggest-reits-overview.asp
- https://www.statista.com/statistics/1064641/largest-global-reit-market-cap/
Související články
Čtěte více
-
Úvod do REIT a hlavní výhody a rizika investování do REIT (díl 1.)
Nemovitostní investiční fondy, známé pod zkratkou REITs, představují způsob, jak mohou běžní investoři investovat do nemovitostí, aniž by museli vlastnit budovy či byty a řešit nájemníky. V prvním díle seriálu o REITs si vysvětlíme, co REITs jsou a jaké přinášejí investorům výhody, ale i rizika.
Diskuse ke článku
| Diskuse je přístupná pouze pro registrované uživatele. |
| Přihlásit se | Nová registrace |
