Většina investorů zná REITs především z amerického trhu, kde jsou velmi populární a pár REITs je i zastoupeno v indexu S&P 500. REITs ale nejsou jenom americký fenomén, existují i v Evropě a ve zbytku světa, i když se jejich struktura a daňové výhody liší mezi jednotlivými zeměmi.

Dnešní díl proto budeme věnovat právě evropským REITs. Dozvíte se, jaké jsou hlavní evropské trhy s REITs, kolik REITs v Evropě existuje a jak jsou velké a představíme vám velké hráče na evropském REIT trhu.

Můžete číst dále, nebo si můžete tento díl pustit jako podcast na Spotify ZDE, na YouTube ZDE nebo na Apple Podcasts ZDE.

Data pro tento díl jsem čerpala primárně z webových stránek belgické asociace EPRA – European Public Real Estate Association https://www.epra.com, kde je velké množství informací nejen o evropských REITs, ale i o REITs z celého světa včetně USA.

Pro účely tohoto dílu do evropských REITs zahrnuji nejen REITs z Evropské Unie, ale i z Velké Británie, kde jsou REITs poměrně rozšířené.

V jakých evropských zemích REITs existují?

Ačkoli legislativa upravující REITs existuje v Nizozemí už od roku 1969, hlavní boom evropských REITs přišel až po roce 2000. V současné době je režim REITs upraven v 15 evropských státech, které jsou uvedeny v tabulce níže.

V tabulce je také uveden celkový počet evropských REITs: ke konci roku 2024 bylo v Evropě včetně Velké Británie 229 společností se statusem REIT.

Je zajímavé, že ačkoli právní úprava REITs existuje v 15 zemích, ne všude REITs reálně fungují. Jak ukazuje tabulka, některé země jako například Finsko, Litva či Lucembursko nemají žádný REIT, v Itálii a Irsku působí pouze jeden REIT.

Naopak v jiných zemích jsou REITs velmi rozšířené: největší počet REITs, celkem 87, je ve Španělsku. Na druhém místě je Velká Británie s počtem 43 REITs a následuje Bulharsko s počtem 31 REITs a Francie s počtem 27 REITs.

Například v Německu je pouze 6 REITs, ačkoli německý komerční nemovitostní trh je největší v Evropě.

Zdroj dat pro tabulku: Global Real Estate Total Markets Table, TOTAL MARKETS TABLE Q4, EPRA: https://prodapp.epra.com/media/EPRA_Total_Markets_Table_-_Q4-2024_1737474139239.pdf

Která společnost může být v Evropě REIT?

Aby se společnost mohla stát REIT a čerpat daňové výhody, musí splňovat podmínky, které definují zákony v dané zemi.

Podmínek je celá řada, ale obecně platí, že:

- Primární činností musí být investice do nemovitostí: společnost musí vlastnit a spravovat nemovitosti, které generují příjmy z nájmů.

- Kotace na burze: ve všech zemích kromě Litvy a Nizozemí musí být REIT kotovaný na burze, to znamená, že jeho akcie se obchodují na burze cenných papírů dané země.

- Zákonný limit na páku: oproti USA je v Evropě v řadě zemí zákonný limit na páku, tedy maximální limit, kolik může mít daný REIT půjčených peněz. Například v Nizozemí je maximální limit dluhu 60% z účetní hodnoty nemovitosti, v řadě zemí jako je třeba ve Španělsku zákonné požadavky na maximální výši dluhu nejsou.

- Distribuce profitů akcionářům: v Evropě podobně jako v USA platí, že REIT musí vyplácet velkou část svého profitu akcionářům, na oplátku za to čerpá daňové výhody. Zatímco v USA musí REIT ročně vyplatit svým akcionářům minimálně 90 % zdanitelného příjmu ve formě dividend, v Evropě se procento vypláceného profitu liší, v průměru se ale pohybuje kolem 90 % jako v USA.

Nevýhodou evropských REITs je, že přesné podmínky se liší země od země. Režim REIT je upraven v lokálních právních úpravách jednotlivých zemí, a to včetně daňových dopadů, které je nutné mít na paměti.

To činí evropské REITs o dost komplikovanější na analýzu, než je tomu u REITs ve Spojených státech amerických.

Jak se REITs v Evropě jmenují?

Pro zajímavost: pro REIT mají jednotlivé evropské země různé názvy: například v Belgii se setkáte se zkratkou B-REIT, ve Španělsku se používá zkratka SPIC, v Německu zkratka G-REIT.

A například v Nizozemí najdete REITs pod zkratkou FBI, což je zkratka pro název nizozemštině fiscale beleggingsinstellin – v angličtině Fiscal Investment Institution régime.

Existují v Evropě Mortgage REITs?

Možná vás napadla otázka, zda v Evropě existují i Mortgage REITs, což jsou REITs, které nevlastní ani nespravují nemovitosti, ale poskytují půjčky na nejrůznější nemovitostní projekty nebo investují do různých cenných papírů krytých hypotékami.

Mortgage REITs jsou v Evropě méně běžné než v USA, jedním z důvodů mohou být i striktní právní podmínky pro využití páky a různých dluhových nástrojů, které některé země mají.

Evropské REITs se tradičně zaměřují na vlastnictví a správu nemovitostí, tedy stejnou oblast činnosti jako Equity REITs v USA.

Jaká je velikost trhu evropských REITs?

Jak bylo uvedeno výše, ke konci roku 2024 bylo v Evropě 229 společností, které mají status REITs, celková tržní kapitalizace evropských veřejně obchodovaných REITs se pohybovala kolem 166 miliard amerických dolarů.

Pro srovnání: podle asociace EPRA bylo ve Spojených státech amerických ke konci roku 2024 celkem 167 veřejně obchodovaných REITs a tržní kapitalizace amerických REITs byla přes 1,23 bilionů amerických dolarů.

Znamená to, že z pohledu tržní kapitalizace je americký trh s REITs zhruba 7,5krát větší než evropský trh. Jak si stojí americké REITs ve srovnání s REITs ze zbytku světa, se dozvíte v dalším díle, který budeme věnovat světovým REITs.

Index sledující evropské REITs

Pokud nás zajímá výkonnost evropských REITs, pak je velmi složité dohledat veřejná data za celý sektor evropských REITs.

Existuje index Euronext IEIF REIT Europe Index, ve kterém je zahrnuto 40 evropských REITs z Belgie, Francie, Německa, Nizozemí, Španělska a Velké Británie.

Existují i další indexy, například FTSE EPRA/NAREIT Europe Index, tento index ale sleduje výkonnost veřejně obchodovaných realitních společností v Evropě a REITs tvoří jenom jeho část, takže tento index nám toho o výkonnosti samotných REITs moc neprozradí. Proto se budeme dále věnovat pouze indexu Euronext IEIF REIT Europe Index.

Jaká byla výkonnost Euronext IEIF REIT Europe Index

Pokud se podíváme na výkonnost indexu Euronext IEIF REIT Europe Index, tak za rok 2024 záporný: -10,55 %.

Celkový průměrný roční výnos indexu za posledních 5 let je -7,29 %, průměrný roční výnos od roku 2012, kdy index vznikl, je -1,01 %.

Pro porovnání: za stejné období, tedy od roku 2012, byl průměrný roční výnos indexu FTSE Nareit All REITs, který sleduje americké REITs, 9,23 %, výnos indexu S&P 500 za stejné období byl 15,74 %.

Je tedy zjevné, že investice do indexu s evropskými REITs by se investorům vůbec nevyplatila.

Největší evropské REITs

Pokud nás zajímá, jaké jsou největší evropské REITs, je možné podívat se na složení indexu Euronext IEIF REIT Europe.

Největší váhu v tomto indexu má britský REIT s názvem Segro, který má v indexu váhu 9,47%, na druhém místě je francouzský REIT Unibail-Rodamco-Westfield s váhou 9,24% a na třetím místě opět francouzský REIT Klépierre s váhou 6,43 %.

Pojďme se na některé z těchto REITs podívat podrobněji.

Britský REIT Segro – příběh starý více než 100 let

Společnost byla založena v Anglii a má velmi zajímavou historii.

Během první světové války britská vláda zřídila vojenské opravárenské sklady ve městě Slough. Po válce, v roce 1920, Lord Percival Perry, Redmond McGrath a Noel Mobbs založili The Slough Trading Company a za 7 milionů liber koupili jak sklady, tak budovy a vozidla. Znovu najali původní zaměstnance ministerstva války a záměr byl přizpůsobit vojenská vozidla pro civilní použití.

Vojenská vozidla byla rychle předělána na civilní a rozprodána, tím se některé dílny a sklady uvolnily. Byly proto pronajaty dalším zákazníkům, a tím se z The Slough Trading Company stala realitní společnost. Z původního vojenského skladu se stal moderní průmyslový areál ve Slough, což byl v té době průkopnický koncept, který byl od té doby kopírován po celém světě.

V roce 2007 se společnost stala REIT a přejmenovala se na Segro, specializuje se na vlastnictví, správu a development moderních skladových a průmyslových nemovitostí ve Velké Británii a dalších evropských zemích, aktuálně vlastní a pronajímá přes 10,4 milionů m2 prostor.

Možná si vzpomenete na druhý díl našeho seriálu, ve kterém jsme zmiňovali největší REIT na světě, společnost Prologis, která se stejně jako Segro specializuje na vlastnictví, správu a výstavbu logistických nemovitostí, zejména skladů, distribučních center a logistických parků.

Prologis provozuje přes 1,2 miliardy čtverečních stop plochy, což je zhruba 111,5 milionu m2, to je 10x více než Segro.

Zpátky k Segro: akcie Segro se obchodují na burze v Londýně pod tickerem SGRO.L, v některých platformách můžete najít akcii pod tickerem SGRO.UK.

Aktuální tržní kapitalizace Segra je 9,5 miliard britských liber, aktuální dividendový výnos je lehce přes 4 %.

Jak ukazuje graf na obrázku, akciím se od roku 2022 moc nedaří a obchodují se na covidových úrovních z března 2020.

Zdroj dat: https://finance.yahoo.com

Francouzský REIT Unibail-Rodamco-Westfield

Tato společnost vznikla v roce 1968 ve Francii původně jako Unibail se specializací na investice do komerčních nemovitostí. V roce 2007 sfúzovala s nizozemskou společností Rodamco Europe, čímž vznikla Unibail-Rodamco, v 2018 pak koupila australskou společnost Westfield Corporation, a to vedlo k vytvoření Unibail-Rodamco-Westfield.

Unibail-Rodamco-Westfield se zaměřuje především na prémiová nákupní centra v Evropě i USA, těchto nákupních center vlastní 96 a mimochodem vlastní a provozuje i pražské nákupní centrum Westfield Chodov.

Možná si zde vzpomenete na třetí díl našeho seriálu, ve kterém jsme zmiňovali společnost Simon Property Group, která je největší vlastník nákupních center ve Spojených státech. Pro porovnání: Simon Property Group vlastní a provozuje přes 250 prémiových nákupních center a outletů, což je 2,5x více než vlastní a provozuje Unibail-Rodamco-Westfield.

Akcie Unibail-Rodamco-Westfield se obchodují na burze v Paříži pod tickerem URW.PA, v některých platformách můžete najít akcii pod tickerem URW.FR.

Aktuální tržní kapitalizace Unibail-Rodamco-Westfield je necelých 11 miliard EUR, dividendový výnos je přes 4,6 %.

Yahoo Finance bohužel zobrazují graf akcií pouze od poloviny roku 2023, graf níže je z webových stránek burzy Euronext. Jak je z grafu patrné, akcie Unibail-Rodamco-Westfield jsou za posledních 5 let už poněkolikáté na hodnotách kolem 80 EUR za akcii.

Zdroj dat: https://live.euronext.com/en/product/equities/FR0013326246-XPAR

Španělský REIT Merlin Properties

Poslední z příkladů evropských REITs je španělský REIT MERLIN Properties, který byl založený v roce 2014 a který se specializuje na development, akvizice a správu komerčních nemovitostí na Pyrenejském poloostrově. V portfoliu má kanceláře, logistická centra, nákupní centra a data centra.

Ačkoli tato společnost vznikla teprve v roce 2014, díky strategickým akvizicím a organickému růstu se jí podařilo stát se jedním z největších REIT v Evropě, v indexu Euronext IEIF REIT Europe je na osmém místě a tvoří 4 % z hodnoty indexu.

Akcie MERLIN Properties se obchodují na burze v Madridu (a také na burzách v Barceloně, Bilbau, Valencii and Lisabonu) pod tickerem MRL.MC.

Aktuální tržní kapitalizace je kolem 5,5 miliardy EUR, dividendový výnos je 4,3 %.

Jak je vidět z grafu níže, covid s akciemi MERLIN Properties šeredně zamával, z hodnot kolem 13 EUR za akcii se propadly pod 6 EUR za akcii. Aktuálně se akcie obchodují lehce pod 10 EUR.

Zdroj dat: https://finance.yahoo.com

Má smysl investovat do evropských REITs?

Možná si po přečtení dnešního dílu položíte otázku, zda má smysl investovat do evropských REITs? Evropské REITs určitě mohou být zajímavou investicí, pokud chcete investovat do nemovitostního sektoru v Evropě a chcete tedy geografickou diverzifikaci.

Další z výhod evropských REIT je také zajímavý dividendový výnos, u všech REITs, které jsme si představili dnes, se dividendový výnos pohyboval nad 4 %.

Oproti americkým REITs mají evropské REITs své nevýhody. Jednou z velkých nevýhod je, že evropské společnosti vyplácí dividendu obvykle jednou ročně, na rozdíl od amerických REITs, které vyplácí dividendu kvartálně, některé i měsíčně. Pokud vás tedy zajímá cash-flow výnos, u evropských REITs i budete muset rok počkat a rozhodně stojí za námahu zjistit si podmínky zdanění u jednotlivých zemí. Další z nevýhod evropských REITs může být dále likvidita, která je nižší než u amerických REITs.

Stejně jako u jiných akcií, i u evropských REITs je tak na rozhodnutí každého z nás, zda tyto akcie zahrne do svého portfolia.

Co nás čeká v dalším díle

Jak bylo zmíněno na začátku dnešního dílu, REITs ale nejsou jenom americký fenomén, existují i ve zbytku světa. A právě světovým REITs bude věnován další díl tohoto seriálu.

Marika Čupa pro portál FXstreet.cz

Upozornění: Toto není investiční doporučení

Záměrem tohoto článku je vzdělávání. Tento článek není investiční doporučení, abyste koupili nebo prodali nějaké instrumenty. Vždy se rozhodujte na základě vašeho vlastního úsudku a vašeho investičního stylu.

Zdroje použité pro dnešní díl:

• https://www.epra.com
• https://prodapp.epra.com/media/EPRA_Total_Markets_Table_-_Q4-2024_1737474139239.pdf
• https://live.euronext.com/en/product/indices/QS0011070230-XPAR/market-information
• https://www.segro.com
• https://www.urw.com
• https://www.merlinproperties.com

Související články

Investování do REIT: Důležité ukazatele pro REITs (6. díl)
Při nákupu akcií, bez ohledu na to, zda se jedná o akcie REITs nebo jiné akcie, investoři studují různé finanční ukazatele. Oproti běžným finančním ukazatelům, které jsme probírali v seriálu o investování do akcií v 8. díle, je při analýze REITs potřeba zaměřit se na trochu jiné ukazatele.

Investování do REIT: Kdo vydělal více - REITs nebo index S&P 500? (5. díl)
Z minulých dílů už víme, že REITs jsou zajímavým investičním nástrojem pro investory, kteří chtějí investovat do nemovitostí. Zásadní informací pro každého investora je výkonnost daného aktiva, pro zjištění historické výkonnosti REITs nám pomohou speciální REITs indexy.

Investování do REIT: Dělení REITs podle typu nemovitostí – 2. část (4. díl)
V minulém díle jsme si představili prvních šest nemovitostních sektorů, ve kterých REITs působí. V dnešním díle vám představíme zbývajících šest nemovitostních sektorů a stejně jako minule, uvedeme vám příklady konkrétních REITs, které jsou ve svých sektorech lídrem.

Investování do REIT: Dělení REITs podle typu nemovitostí – 1. část (3. díl)
REITs vlastní a spravují nejrůznější nemovitosti, od kanceláří, bytových domů, zdravotnických zařízení po hotely, datová centra či lesy. V následujících dvou dílech vám představíme 12 nemovitostních sektorů, ve kterých REITs působí, u každého sektoru se můžete těšit na příklady konkrétního REIT, který v dané oblasti působí nebo je v dané oblasti lídrem.

Investování do REIT: Druhy REITs (2. díl)
REIT nabízí investorům jedinečný způsob, jak investovat do nemovitostního sektoru, aniž by museli vlastnit danou nemovitost. Ale ne všechny REITs jsou stejné a dělí se podle různých kritérií.

Úvod do REIT a hlavní výhody a rizika investování do REIT (díl 1.)
Nemovitostní investiční fondy, známé pod zkratkou REITs, představují způsob, jak mohou běžní investoři investovat do nemovitostí, aniž by museli vlastnit budovy či byty a řešit nájemníky. V prvním díle seriálu o REITs si vysvětlíme, co REITs jsou a jaké přinášejí investorům výhody, ale i rizika.

Investování do REIT
Realitní investiční trust (REIT) je společnost, která vlastní, a ve většině případů také spravuje, investiční nemovitosti. REITs vlastní různé typy komerčních nemovitostí, včetně kancelářských a bytových budov, skladů, nemocnic, nákupních center, hotelů a komerčních lesů. Některé REITs se zabývají financováním nemovitostí.

Čtěte více

• Investování do REIT: Dělení REITs podle typu nemovitostí – 1. část (3. díl)
  REITs vlastní a spravují nejrůznější nemovitosti, od kanceláří, bytových domů, zdravotnických zařízení po hotely, datová centra či lesy. V následujících dvou dílech vám představíme 12 nemovitostních sektorů, ve kterých REITs působí, u každého sektoru se můžete těšit na příklady konkrétního REIT, který v dané oblasti působí nebo je v dané oblasti lídrem.
• Investování do REIT: Dělení REITs podle typu nemovitostí – 2. část (4. díl)
  V minulém díle jsme si představili prvních šest nemovitostních sektorů, ve kterých REITs působí. V dnešním díle vám představíme zbývajících šest nemovitostních sektorů a stejně jako minule, uvedeme vám příklady konkrétních REITs, které jsou ve svých sektorech lídrem.
• Investování do REIT: Druhy REITs (2. díl)
  REIT nabízí investorům jedinečný způsob, jak investovat do nemovitostního sektoru, aniž by museli vlastnit danou nemovitost. Ale ne všechny REITs jsou stejné a dělí se podle různých kritérií.
• Investování do REIT: Důležité ukazatele pro REITs (6. díl)
  Při nákupu akcií, bez ohledu na to, zda se jedná o akcie REITs nebo jiné akcie, investoři studují různé finanční ukazatele. Oproti běžným finančním ukazatelům, které jsme probírali v seriálu o investování do akcií v 8. díle, je při analýze REITs potřeba zaměřit se na trochu jiné ukazatele.
• Investování do REIT: Kdo vydělal více - REITs nebo index S&P 500? (5. díl)
  Z minulých dílů už víme, že REITs jsou zajímavým investičním nástrojem pro investory, kteří chtějí investovat do nemovitostí. Zásadní informací pro každého investora je výkonnost daného aktiva, pro zjištění historické výkonnosti REITs nám pomohou speciální REITs indexy.
• Úvod do REIT a hlavní výhody a rizika investování do REIT (díl 1.)
  Nemovitostní investiční fondy, známé pod zkratkou REITs, představují způsob, jak mohou běžní investoři investovat do nemovitostí, aniž by museli vlastnit budovy či byty a řešit nájemníky. V prvním díle seriálu o REITs si vysvětlíme, co REITs jsou a jaké přinášejí investorům výhody, ale i rizika.