Při nákupu akcií, bez ohledu na to, zda se jedná o akcie REITs nebo jiné akcie, investoři studují různé finanční ukazatele. Oproti běžným finančním ukazatelům, které jsme probírali v seriálu o investování do akcií v 8. díle, je při analýze REITs potřeba zaměřit se na trochu jiné ukazatele.

V dnešním díle vám představíme tři z ukazatelů, které můžete využít při základní analýze REITs:

1.      FFO neboli Funds from Operations, který vám prozradí, jak je daný REIT profitabilní,

2.      Debt-to-EBITDA ratio, který vám prozradí, jak je na tom daný REIT se zadlužením,

3.      Dividendový výnos, který vám prozradí, jak je na tom daný REIT s distribucí zisku svým akcionářům.

Všechny ukazatele si ukážeme na příkladu akcií společnosti Realty Income Corporation, která se obchoduje pod tickerem O.

Ukazatelů, jak analyzovat REITs, je o mnoho více, většina z nich se těžko dohledává, případně byste si je museli sami dopočítat. Pro dnešní díl jsem pro zjednodušení vybrala ukazatele, které si můžete sami poměrně snadno dohledat.

Můžete číst dále, nebo si můžete tento díl pustit jako podcast na Spotify ZDE, na YouTube ZDE nebo na Apple Podcasts ZDE.

FFO (Funds from Operations)

FFO neboli Funds from Operations uvádí všechny zdroje o REITs jako jeden z klíčových finančních ukazatelů používaný k měření profitability REITs, s tímto ukazatelem pracuje americká asociace NAREIT a najdete ho uvedený v jejich reportech.

U běžných akcií investoři sledují zisk na akcii známý jako EPS (Earnings per share), u REITs ale hodnota EPS nedává obrázek o skutečné ziskovosti. Proč tomu tak je?

REITs (konkrétně Equity REITs) vlastní nemovitosti a podle účetních standardů IFRS i US GAAP musí vykázaný provozní zisk snížit o odpisy a amortizaci.

Ve skutečnosti se ale hodnota nemovitostí nemusí snižovat, naopak, často v čase roste. Zisk na akcii vyjádřený hodnotou EPS je tak kvůli odpisům a amortizaci uměle snížený a zkresluje skutečnou finanční výkonnost REIT.

Proč je FFO u REITs přesnější ukazatel

Ukazatel FFO neboli Funds from Operations lépe odráží reálný provozní zisk REIT, protože přičítá odpisy, a amortizaci a zároveň odečítá jednorázové zisky z prodeje nemovitostí.

Prodej nemovitostí není součástí běžné provozní činnosti REIT, hlavním cílem REITs je pronajímat nemovitosti a mít příjmy z pronájmů. Ačkoli REITs prodávají nemovitosti, není tento příjem součástí jejich hlavní operativní činnosti, proto se zisky z prodeje nemovitostí do FFO nezapočítávají.

FFO se soustředí jen na pravidelné příjmy z nájmů, aby bylo zřejmé, kolik REIT skutečně vydělává na pronájmu svých nemovitostí.

Kde se dá FFO najít?

FFO je sice dostupný údaj, nenajdete ho ale na serverech typu Yahoo Finance. Je k dispozici v některých obchodních platformách, které se specializují na akcie (například platforma Market Surge od Investors Business Daily).

Pokud vaše obchodní platforma FFO nezobrazuje, dohledáte tento údaj na webových stránkách daného REIT, případně ve výroční zprávě (Annual Report) či kvartální zprávě (Earnings Report) daného REIT.

Příklad:

Na obrázku níže je printscreen z webových stránek společnosti Realty Income, červeně jsou označeny hodnoty FFO k 30.9.2024 za 3 měsíce a 9 měsíců.

Výše dluhu

U REITs se uvádí, že čím vyšší dluh REIT má, tím rizikovější daný REIT je.

Ve zdrojích o REITs najdete hned několik finančních ukazatelů, které se týkají výše dluhu. Pro dnešní díl jsem vybrala jeden z těchto ukazatelů - Debt-to-EBITDA Ratio, který většina zdrojů o REITs uvádí jako jeden z nejlepších finančních ukazatelů týkající se dluhu.

Co je Debt-to-EBITDA Ratio?

EBITDA je zkratka z anglického názvu Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, tedy zisk před odečtením úroků, daní, odpisů a amortizace. EBITDA je ukazatel hrubého provozního zisku společnosti a ukazuje provozní výkonnost společnosti.

Ukazatel Debt-to-EBITDA Ratio ukazuje, kolikrát celkový dluh společnosti převyšuje její roční hrubý provozní zisk (EBITDA).

Debt-to-EBITDA Ratio se vyjadřuje číslem: například Debt-to-EBITDA Ratio 4,5 znamená, že dluh společnosti je 4,5 vyšší než její hrubý provozní zisk, dané společnosti by tedy zabralo 4,5 roku, než by svůj dluh splatila, samozřejmě za předpokladu, že výše hrubého provozního zisku by zůstala ve stejné výši.

Kde se dá Debt-to-EBITDA Ratio najít?

Ukazatel Debt-to-EBITDA Ratio běžně dostupný není. Dá se ale najít v reportech americké asociace NAREIT (v pravidelném reportu REITWatch: Nareit's Monthly Industry Data Update zde: https://www.reit.com/data-research/reit-market-data/reitwatch-nareits-monthly-industry-data-update).

V těchto reportech najdete nejen Debt-to-EBITDA Ratio všech amerických veřejně obchodovaných REITs, ale i průměrné Debt-to-EBITDA Ratio ostatních REITs ze stejného sektoru, což je zajímavé pro porovnání.

Příklad: podle reportu REITWatch z ledna 2025 Debt-to-EBITDA Ratio společnosti Realty Income je 5,49, což je o něco více, než je průměr daného sektoru, který je 5,08.

Při podrobnější analýze Debt-to-EBITDA Ratio jiných REITs z jiných sektorů ale zjistíte, že hodnota 5,49 je celkem průměrná, míra zadlužení společnosti Realty Income se tedy nijak nevymyká z průměru ostatních REITs. Zdroj: https://www.reit.com/sites/default/files/reitwatch/RW2501.pdf

Dividendový výnos (Dividend Yield)

REITs jsou oblíbené zejména pro svůj dividendový výnos, který je vyšší, než bývá dividendový výnos u běžných akcií.

Jak jsme zmiňovali v minulém díle, kde jsme porovnávali výkonnost REITs s indexem S&P 500, současný dividendový výnos všech REITs, které reprezentuje index FTSE Nareit All REITs, je 4,3 %, oproti tomu současný dividendový výnos indexu S&P 500 je kolem 1,3 %.

Proč mají REITs vyšší dividendový výnos?

Důvod, proč mají REITs vyšší dividendový výnos než běžné akcie, je jednoduchý: aby se určitá společnost mohla kvalifikovat jako REIT, musí podle amerických zákonů vyplatit svým akcionářům minimálně 90 % zdanitelného zisku ve formě dividend.

Běžné společnosti jako Apple nebo Microsoft tuto podmínku splňovat nemusí a o tom, kolik procent ze zisku vyplatí společnost svým akcionářům, rozhoduje valná hromada společnosti.

Co je dividendový výnos (Dividend Yield)?

Dividendový výnos, v angličtině známý pod pojmem Dividend Yield, je ukazatel, který vyjadřuje poměr mezi roční dividendou vyplácenou na akcii a aktuální tržní cenou akcie, tedy cenou, za kterou se akcie obchoduje na burze.

Dividendový výnos se uvádí v % a pomáhá investorům posoudit, jak atraktivní je daná akcie z hlediska dividendového výnosu.

Příklad: Na obrázku vidíme printscreen ze stránek americké elektronické burzy Nasdaq, roční výše dividendy společnosti Realty Income je 3,168 dolarů, vůči současné tržní ceně akcie vychází roční dividendový výnos na 5,87 %.

Dividendový výnos se mění v čase

Jelikož dividendový výnos pracuje s aktuální tržní cenou akcie, jeho hodnota se průběžně mění podle toho, jak se mění cena akcií na burze.

Pokud cena akcie Realty Income stoupne, procentní dividendový výnos klesne a naopak, pokud cena akcie Realty Income klesne, procentní dividendový výnos bude vyšší.

Dividendový výnos neberte jako hlavní ukazatel

Stejně jako u běžných akcií, i u REITs rozhodně platí, že vyšší výnos automaticky neznamená lepší akcii. Kromě dividendového výnosu je nutné zohledňovat i další kritéria jako FFO a další, která si přestavíme v tomto a dalších dílech.

Stabilita a tempo zvyšování dividendy

Pro REITs je velmi důležité zohledňovat i stabilitu a tempo zvyšování dividendy.

Tempo zvyšování dividendy neboli Dividend Growth vám prozradí, o kolik daná společnost meziročně navyšuje dividendu. U REITs vám tempo zvyšování dividendy prozradí důležitou informaci, a totiž jakým tempem společnost navyšuje svůj zisk (protože jak jsme uváděli výše, REIT musí podle amerických zákonů vyplatit svým akcionářům minimálně 90 % zdanitelného zisku ve formě dividend).

Zvyšování dividendy spolu se zvyšováním hodnoty FFO tedy můžete chápat jako signál, že se společnosti daří každoročně zvyšovat svůj zisk.

Jak je to se stabilitou dividend?

U REITs je stabilita dividend zásadní, protože REITs mají zákonnou povinnost vyplácet alespoň 90 % svého zdanitelného zisku ve formě dividend. Pokud REIT stabilně navyšuje dividendy, signalizuje to rostoucí provozní zisk a kvalitní správu nemovitostního portfolia.

Většina Equity REITs má stabilní historii dividend, pokud vás ale zajímá, jak daný REIT umí ukormidlovat složitá období, podívejte se na dividendy vyplácené v období finanční krize v letech 2008 – 2009 a v letech 2020 a 2021, kdy měla řada REITs potíže v důsledku covidu.

Jak si vedl REIT Realty Income v době covidové krize?

Na obrázku vidíme tabulku s historií dividend společnosti Realty Income od začátku roku 2020 do konce roku 2022, Realty Income je jeden z mála REITs, který vyplácí dividendu měsíčně. Pozor, data jsou v americkém formátu, tj. měsíc/den/rok.

Z dat na obrázku je zřejmé, že v kritických letech 2020 a 2021, kdy celá řada společností byla nucena pozastavit nebo dramaticky snížit dividendu, Realty Income v tomto období nejenže dividendu vyplácel, dividendy ještě navyšoval.

Zdroj dat: www.nasdaq.com

Jak si vedl REIT Realty Income v době finanční krize v letech 2008 a 2010?

Další obrázek ukazuje tabulku s historií dividend společnosti Realty Income v letech 2008 až 2010, tedy v období velké finanční krize.

I tomto období Realty Income udržela pravidelnou výplatu a postupné navyšování dividend. To rozhodně svědčí o skvělém řízení, stabilním cash flow a schopnosti generovat příjmy i během náročných období.

Kdo naopak výplatu dividend pozastavil?

V minulých dílech jsme zmiňovali, že pandemie covidu znamenala pro celou řadu REITs náročné období spojené s poklesem příjmů.

V období 2020 a 2021 muselo hned několik Equity REITs pozastavit nebo razantně snížit dividendu kvůli finančním výzvám, kterým společnosti čelily.

Jedním z příkladů je společnost EPR Properties (ticker: EPR), která se specializuje na nemovitosti v zábavním a rekreačním sektoru, jako jsou kina, zábavní parky a lyžařská střediska.

Kvůli dramatickému výpadků příjmů a finančním potížím v důsledku covidu byla společnost nucena pozastavit výplatu dividendy.

Jak ukazuje obrázek níže, poslední dividenda ve výši 0,3825 dolarů byla vyplacena v květnu 2020, další dividenda následovala až v lednu 2022, a to ve výši 0,25 dolarů. Nutno zmínit, že od ledna 2022 společnost EPR Properties dividendu vyplácí opět pravidelně a dividendu postupně navyšuje.

Pro zajímavost přikládáme i graf akcií společnosti EPR Properties. Zelený rámeček zobrazuje období covidové krize: akcie EPR Properties se z hodnot kolem 70 dolarů, za které se obchodovaly ještě v lednu 2020, během pár týdnů propadly až k 18 dolarům za akcii, to je propad o téměř 75%. Když k tomu připočteme pozastavenou dividendu, chtělo to hodně pevné nervy akcie držet.

Příklad EPR Properties tak ilustruje, jak v praxi vypadá, když se společnost snaží ustát finanční krizi a sáhne na dividendu.

Závěrem

Dnešní díl byl poměrně zjednodušený a akcioví analytici by nám asi hodně vyčinili… Záměrem dnešního dílu ale nebylo podat vám kompletní návod, jak analyzovat REIT. Záměrem dnešního dílu bylo upozornit vás, že fundamentální analýza REIT má svá specifika a specifické ukazatele a představit vám ty nejzákladnější z nich.

Pokud máte chuť ponořit se do analýzy REITs hlouběji, ve zdrojích uvádíme knihy, které se podrobně věnují REITs a jejich analýze.

Co nás čeká v příštím díle

Dosud jsme se zabývali výhradně americkými REITs, REITs ale nejsou pouze americký fenomén. V příštím díle se proto budeme věnovat REITs, které se nachází u nás v Evropě.

Marika Čupa pro portál FXstreet.cz

Upozornění: Toto není investiční doporučení

Záměrem tohoto článku je vzdělávání. Tento článek není investiční doporučení, abyste koupili nebo prodali nějaké instrumenty. Vždy se rozhodujte na základě vašeho vlastního úsudku a vašeho investičního stylu.

Zdroje použité pro dnešní díl:

Knihy:

• Krewson-Kelly, Stephanie a Mueller, Glenn R: Educated REIT Investing: The Ultimate Guide to Understanding and Investing in Real Estate Investment Trusts, John Wiley & Sons, 2023
• Tomas, R. Brad: The Intelligent REIT Investor Guide: How to Sleep Well at Night with Safe and Reliable Dividend Income, John Wiley & Sons, 2021
• https://www.investopedia.com/terms/f/fundsfromoperation.asp
• https://www.realtyincome.com/investors/press-releases/realty-income-announces-operating-results-three-and-nine-months-ended-2
• https://www.reit.com/sites/default/files/reitwatch/RW2501.pdf

Související články

Investování do REIT: Kdo vydělal více - REITs nebo index S&P 500? (5. díl)
Z minulých dílů už víme, že REITs jsou zajímavým investičním nástrojem pro investory, kteří chtějí investovat do nemovitostí. Zásadní informací pro každého investora je výkonnost daného aktiva, pro zjištění historické výkonnosti REITs nám pomohou speciální REITs indexy.

Investování do REIT: Dělení REITs podle typu nemovitostí – 2. část (4. díl)
V minulém díle jsme si představili prvních šest nemovitostních sektorů, ve kterých REITs působí. V dnešním díle vám představíme zbývajících šest nemovitostních sektorů a stejně jako minule, uvedeme vám příklady konkrétních REITs, které jsou ve svých sektorech lídrem.

Investování do REIT: Dělení REITs podle typu nemovitostí – 1. část (3. díl)
REITs vlastní a spravují nejrůznější nemovitosti, od kanceláří, bytových domů, zdravotnických zařízení po hotely, datová centra či lesy. V následujících dvou dílech vám představíme 12 nemovitostních sektorů, ve kterých REITs působí, u každého sektoru se můžete těšit na příklady konkrétního REIT, který v dané oblasti působí nebo je v dané oblasti lídrem.

Investování do REIT: Druhy REITs (2. díl)
REIT nabízí investorům jedinečný způsob, jak investovat do nemovitostního sektoru, aniž by museli vlastnit danou nemovitost. Ale ne všechny REITs jsou stejné a dělí se podle různých kritérií.

Úvod do REIT a hlavní výhody a rizika investování do REIT (díl 1.)
Nemovitostní investiční fondy, známé pod zkratkou REITs, představují způsob, jak mohou běžní investoři investovat do nemovitostí, aniž by museli vlastnit budovy či byty a řešit nájemníky. V prvním díle seriálu o REITs si vysvětlíme, co REITs jsou a jaké přinášejí investorům výhody, ale i rizika.

Akcie: Základy fundamentální analýzy akcií (díl 8.)
Fundamentální analýza vám pomůže najít odpověď na otázku, jakou akcii zahrnout do svého watch listu, případně koupit. V dnešním díle si představíme několik základních ukazatelů, které se při fundamentální analýze akcií využívají a ukážeme jejich využití na konkrétním příkladu akcií společnosti The Coca-Cola Company.

Čtěte více

• Investování do REIT: Dělení REITs podle typu nemovitostí – 1. část (3. díl)
  REITs vlastní a spravují nejrůznější nemovitosti, od kanceláří, bytových domů, zdravotnických zařízení po hotely, datová centra či lesy. V následujících dvou dílech vám představíme 12 nemovitostních sektorů, ve kterých REITs působí, u každého sektoru se můžete těšit na příklady konkrétního REIT, který v dané oblasti působí nebo je v dané oblasti lídrem.
• Investování do REIT: Dělení REITs podle typu nemovitostí – 2. část (4. díl)
  V minulém díle jsme si představili prvních šest nemovitostních sektorů, ve kterých REITs působí. V dnešním díle vám představíme zbývajících šest nemovitostních sektorů a stejně jako minule, uvedeme vám příklady konkrétních REITs, které jsou ve svých sektorech lídrem.
• Investování do REIT: Druhy REITs (2. díl)
  REIT nabízí investorům jedinečný způsob, jak investovat do nemovitostního sektoru, aniž by museli vlastnit danou nemovitost. Ale ne všechny REITs jsou stejné a dělí se podle různých kritérií.
• Investování do REIT: Kdo vydělal více - REITs nebo index S&P 500? (5. díl)
  Z minulých dílů už víme, že REITs jsou zajímavým investičním nástrojem pro investory, kteří chtějí investovat do nemovitostí. Zásadní informací pro každého investora je výkonnost daného aktiva, pro zjištění historické výkonnosti REITs nám pomohou speciální REITs indexy.
• Úvod do REIT a hlavní výhody a rizika investování do REIT (díl 1.)
  Nemovitostní investiční fondy, známé pod zkratkou REITs, představují způsob, jak mohou běžní investoři investovat do nemovitostí, aniž by museli vlastnit budovy či byty a řešit nájemníky. V prvním díle seriálu o REITs si vysvětlíme, co REITs jsou a jaké přinášejí investorům výhody, ale i rizika.