Dnes ještě můžeme na trhu vidět racionální investory, kteří si propočítávají návratnost skrz výnos z nájemného a v mnoha případech se jim stále koupě bytu na investici vyplatí. V Praze (i v Brně) se aktuálně čistý výnos z menšího investičního bytu pohybu lehce nad 4 %, což se rovná přes 10 tis. Kč nájemného měsíčně z 3 mil. Kč investice. Financování hypotékou s úrokem 2,2 % s dostatečně dlouhou fixací proto ještě není trefa úplně mimo.
Vývoj průměrné úrokové hypoteční sazby – Fincentrum Hypoindex:
Vraťme se zpět k otázce z nadpisu článku. Bublina by se měla začít vyfukovat, až se úroky z hypoték přiblíží výnosu z nájemného, což bude nejdříve v roce 2019. Nemusí jít ale rovnou o kolaps cen. Pokud mzdy budou i nadále růst zhruba o 5 %, stačí k narovnání realitního trhu na normální úrovně i stagnace či velmi mírný pokles hodnoty bytů, což je scénář preferovaný ČNB i bankami. Samozřejmě se nedají vyloučit panické výprodeje spojené s recesí celé ekonomiky. Ty by ale zase poslaly ceny nemovitostí do opačného extrému, který jsme zde měli v letech 2012-13, kdy byly byty až příliš levné.
V takové euforii jako přes 10 lety však (ještě) nejsme, o čemž svědčí jak mnohem pomalejší růst úvěrů domácnostem na bydlení, tak i vývoj mediánové ceny bytu v Praze, která se zvyšuje jen lehce nad růstem mezd.
Meziroční vývoj růstu úvěrů domácnostem v %:
Vývoj ceny mediánového bytu v Praze v tis. Kč:
Tomáš Raputa
Analytický tým FXstreet.cz
Zdroje: hypoindex.cz, sreality.cz, ČNB, MFČR