Nejprve se podívejme do Prahy, kde ceny bytů za poslední 4 roky slušně vzrostly a vzhledem k nedostatku nové výstavby a nízkým úrokovým sazbám hypoték v poslední době vyvolávají podobnou euforii jako v předkrizových letech. Má cenu ještě kupovat nebo jsou pražské nemovitosti už předražené a bublina musí každou chvíli prasknout?
Když porovnáme vývoj ceny bytů s růstem průměrné mzdy, tak zatím nevypadá situace nikterak tragicky. Nedávné zdražování bytů akorát vyrovnalo pokles cen z počátku desetiletí a schopnost Pražanů financovat koupi bytu ze svého je podobná jako na počátku roku 2010, kdy se nedalo hovořit o nějakém přestřelení trhu.
Vývoj indexu ceny bytů v Praze (tmavě modrá) a průměrné mzdy (zelená), 2/2010 = 100
Budoucí zisky a zhodnocení investice do nemovitostí v Praze se proto aktuálně zdají být relativně omezené, o bublině a vyhnutelném krachu ale podle mého není třeba prozatím hovořit. Jedním ze znaků je např. výnos z nájemného (3,5 %), který v Praze stále lehce pokryje úrokové náklady hypotéky (2 %).
Pro srovnání se můžeme podívat do Číny, kde ceny nemovitostí ve velkých městech (Tier 1) místo očekávaného ochlazení v posledních čtvrtletích znovu přidaly na tempu a kde se bublina nafukuje do opravdu obrovských rozměrů. Z informací ze serveru Numbeo (viz tabulka níže) jsou v Pekingu byty vzhledem k příjmu ještě 2,5krát dražší než v Praze, a to se přitom úrokové sazby hypoték v Číně pohybují v blízkosti 5 %.
Vývoj růstu cen nemovitostí v Číně v % (Tier 1 značí největší města):
Investoři v Číně jsou navíc spokojeni s výnosem z nájemného přesahující lehce 2 %. Pokud nájemné nepokryje ani úroky z hypotéky, musí kupující spekulovat na stále větší růst ceny, čímž se nafukují ceny do neuvěřitelných výšin.
Není divu, že při současném nastavení cen již investiční kapitál opouští Čínu ve velkém a čínská centrální banka musí intervenovat ve prospěch jüanu, kvůli čemuž již prodala více než bilion dolarů z devizových rezerv. Dopad čínské nemovitostní bubliny i na měnové trhy je nevyhnutelný a je jedním z největších rizik pro globální ekonomiku. O další finanční krizi, kterou by splasknutí čínské bubliny vyvolalo, si řekneme v dalším článku.
Porovnání hlavních poměrových ukazatelů pro trh nemovitostí v Praze a v Pekingu:
Tomáš Raputa
Analytický tým FXstreet.cz
Zdroje: ČSÚ, realitymix.cz, numbeo.cz, Financial Times
