Neděle 17. listopadu 2024 09:20
reklama
Purple trading AI
reklama
InstaForex rijen 2024
reklama
eightcap zlato
reklama
InstaForex rijen 2024

Bod zlomu – kdy se opět hypotéka vyplatí víc než nájem?

07.11.2023 09:33  Sekce: Burzovní zpravodajství  Tisk

Podle posledních odhadů ČNB by mzdy měly v příštím roce růst – a to nejen nominálně, ale oproti letošnímu poklesu i reálně, a to o 4 %. Zároveň reálné ceny nemovitostí v Praze očištěné o inflaci za poslední rok a půl klesly o 20 %. Dostupnost vlastního bydlení tedy vzrostla. Podle mě přichází právě teď vhodná doba na nákup – nejde totiž jenom o tu nejlepší cenu, ale i o dostupnost z pohledu nabídky, ze které postupně mizí ty nejlepší byty. V Ownestu pomáháme klientům vybrat ty nejkvalitnější byty za v rámci možností nejlepší ceny. Pro jiné kupující ale cenový faktor může hrát o něco důležitější roli, což při současných nebývale vysokých nákladech na financování lze pochopit. Vzniká tedy otázka – kdy se skutečně vyplatí vzít si hypotéku i za cenu o něco „přebranější“ nabídky?

Komerční banky se již nyní na přiškrceném hypotečním trhu přetahují o zákazníky speciálními cenovými nabídkami. Vidím to u nás v Ownestu, když našim klientům díky přístupu právě k oněm speciálním nabídkám a kalkulačkám všech bank pomáháme sjednat hypotéky o desetiny procent pod průměrnou nabídkovou sazbou, která je nyní dle Hypomonitoru 5,74 % p. a. Navíc úvěrové instituce od centrální banky výhledově dostanou impuls k dalšímu snižování sazeb.

Kdo chce i v kratším horizontu ušetřit, ať čeká na 4,5 % p. a., bude ale vybírat z chudší nabídky a bude muset do horších čtvrtí

Je pokles základní úrokové sazby momentem, na který čekáme, a kdy se ze dne na den stane hypotéka výhodnější než nájem? Ne tak docela, hypoteční sazby stále budou vysoké. A než se stanou dostupnějšími, pořád tu budou lidé, kteří překousnou tříletou fixaci vysoké úrokové sazby, ale zato si vyberou kvalitní nemovitost za dobrou cenu, dokud je k dostání. Vždyť nabídka již nyní zejména v Praze klesá. Osobně tedy věřím, že lepší poměr ceny nemovitosti a ceny hypotéky nevyčekáte – při dalším čekání bude celková cena srovnatelná, ale nabídka přebraná. Při jaké roční úrokové sazbě se hypotéka vyplatí víc než nájem?

Například u bytu 3+kk o ploše 73 m2 v hodnotě 7,7 milionu korun vychází splátka při sazbě 5,74 % p. a. na 40 400 korun, z toho úrok tvoří 32 000 korun. Měsíční nájemné v takovém bytě vychází při průměrné ceně 347 korun za metr na 25 300 korun. Při sazbě 4,5 % p. a. už ale u stejného bytu tvoří úrok 24 900 korun na 5leté fixaci, tedy méně než nájemné.

To ale porovnáváme současný nájem. Správná by nicméně byla úvaha, že nájmy do budoucna v Praze porostou řekněme 4 % ročně. Potom by průměrný nájem byl pro 5leté období o 11 % vyšší než dnešní, tj. 28 100 Kč měsíčně. Pak je sazba pro bod zlomu už lehce nad 5 %!


Zdroj: Ownest

Podobná je situace u bytu 2+kk o ploše 47 m2 v hodnotě 5 milionů korun. Splátka hypotéky vychází při sazbě 5,74 % p. a. na 26 200 korun, z toho úrok tvoří 20 800 korun. Měsíční nájemné v takovém bytě vychází na 16 300 korun. Při sazbě 4,5 % p. a. už ale u stejného bytu tvoří úrok 16 150 korun na 5leté fixaci – méně než nájemné.


Zdroj: Ownest

Hypotéka se tedy vyplatí i krátkodobě ve chvíli, kdy úroková sazba klesne přibližně pod 4,5 %. Takový pokles očekáváme zhruba za 10-18 měsíců. První impuls ale předpokládáme s prvním snížením základní úrokové sazby. V nadcházejících týdnech je tedy nejlepší příležitost pro nákup nemovitosti – celý nákupní proces nějakou dobu potrvá, do té doby se přiblíží období výraznějšího poklesu hypotečních sazeb, ale také růstu cen, který toto snížení vyvolá.

Zejména pražský trh – ale i mnoho dalších lokalit s kvalitními nemovitostmi a dobrými pozemky – je totiž předurčen k růstu. Řada lidí čeká jen na to, až sazby klesnou natolik, aby si konečně mohli dovolit hypotéku a bydlet ve vlastním. Pokud jim trh nabídne tuto možnost, poptávka po nemovitostech vzroste o nižší desítky tisíc zájemců a ceny vystřelí vzhůru. Proč má tedy smysl se zabývat výpočtem, kdy přesně je nejzazší bod, do kterého ještě pro někoho může být rozumné čekat?

Hypotéka je nucené spoření, ve kterém můžete bydlet

Podle výzkumu časopisu The Economist nejsou největším generátorem bohatství pro domácnosti v západním světě akcie nebo dluhopisy, ale vlastní bydlení. Dlouhodobě je tedy vždy lepší nemovitost vlastnit než si ji pronajímat. Myslím si, že to je jasné každému – nájem nemůžete z podstaty věci nikdy splatit. Navíc s postupným splácením hypotéky úroky klesají, ale nájem může výrazně růst, což vám na klidu nepřidá, nemluvě o v Česku velmi oblíbených nájmech na dobu určitou, třeba na jediný rok. Jak se říká – lepší vyhořet než se stěhovat.

Jistota rostoucích nájmů platí zejména v Praze, kde je dlouhodobě nedostatečná výstavba. Pro uspokojení nové poptávky by bylo potřeba uvést na trh 1 000 bytů každý měsíc. Dlouhodobě jsme na průměru okolo 5 000 ročně. V horizontu několika let navíc z nabídky nových bytů mohou citelně ukrajovat institucionální investoři, protože rezidenční trh se bude transformovat do nájemního bydlení. Navíc spousta developerských projektů se kvůli skokovému zdražení financování zastavila a v dalších letech nebudou uvedeny na trh.

Mezi svými přáteli mimo finanční prostředí se setkávám s mýtem, že ačkoli je lepší splácet vlastní nemovitost než si pronajímat cizí, krátkodobě se to nemůže vyplatit, pokud hypotéka nebude stát stejně jako nájem – což z podstaty nebude, rozhodně ne u dvou srovnatelných bytů. A já v tu chvíli cítím povinnost vysvětlit jim koncept takzvaného nuceného spoření.

Porovnáváme-li splátky hypotéky a nájemné, musíme splátky hypotéky rozdělit na jistinu a úrok. Jistina je totiž v podstatě nucené spoření, jen nespoříte peníze, ale nemovitost. Proč mluvím o nuceném spoření? Jistě to sami znáte. Spoříte si pravidelně každý měsíc, ale pak za vámi přijde majitel, že nájem se zvyšuje o rekordní inflaci 10 %, a protože nechcete sáhnout na rezervy, raději své pravidelné spoření na pár měsíců vynecháte a pokryjete z něj nečekané výdaje. To je dobrovolné spoření. A teď si představte ten samý scénář s hypotékou. Ta vám garantuje, že budete s železnou pravidelností spořit přinejmenším následujících 20 let. A pokud jste si vybrali kvalitní nemovitost, naspořené prostředky v podstatě rovnou konzervativně investujete. Hypotéka tedy bude krátkodobě i dlouhodobě výhodnější ve chvíli, kdy měsíční nájemné ve srovnatelném bytě bude vyšší nikoliv než splátka hypotéky, ale než splátka úroku. Znovu opakuji – splátka jistiny je velmi prozíravé nucené spoření.

Řešením, jak na hypotéku dosáhnout a obejít dokonce i závod s časem o nejlepší ceny nemovitostí, může být alternativní financování. Třeba odložení hypotéky, které nabízí Ownest, umožňuje vzít si hypotéku až za 24 měsíců, která by se měla pohybovat okolo 4 % p. a., tedy ještě mnohem níže než na přelomu letošního a příštího roku – ovšem při nákupu nemovitosti za dnes stanovenou cenu, nikoli za tržní cenu v době čerpání hypotéky, kdy odložená poptávka bude opět v plné síle.

Autor: Martin Machala, Ownest

Sdílení článku: 
   

Čtěte více

  • BMW – Na cestě k 91 €
    Během včerejšího, tedy středečního, obchodování zaznamenaly ceny akcií BMW značný odpor, který byl vrcholem ze 6. října (89 € – 89,35 €). Výsledkem je, že obchodníci mají otevřenou cestu k testování maxima z letošního 11. května (91 € – 91,06 €). Dalším cílem pro obchodníky je vrchol ze 3. ledna (91,7 € – 91,76 €). Po průniku střednědobého cíle pro stranu poptávky bude cena akcií BMW mířit na úroveň 100 EUR. Nejbližší podpora se nachází kolem hodnoty z 1. listopadu (88,02 – 88,15 EUR). Pokud se ji obchodníkům podaří zlomit, kurz padne na úrovni 85 €. Prozatím je základním scénářem pokračování růstového trendu.
  • BNP Paribas Exane zvyšuje cílovou cenu pro Erste na 55 EUR a potvrzuje doporučení „neutral“
    Analytik Jeremy Sigee z BNP Paribas Exane zvyšuje cílovou cenu pro akcie Erste z 53 EUR na 55 EUR. Doporučení na stupni „neutral“ potvrdil.
  • BNY Mellon překonal 50 bilionů dolarů v aktivech v úschově, protože zisk ve 3. čtvrtletí překonal odhady a deklaruje dividendu 📈
    BNY Mellon (BK.US) dnes před zasedáním na Wall Street zveřejnila svou zprávu o výdělcích za 3. čtvrtletí 2024, která odhaluje, že se stala první bankou v historii, která překonala hodnotu 50 bilionů dolarů v aktivech v úschově a správě. Akcie před uvedením na trh posílily o 1,3 %. BNY Mellon vykázala lepší než očekávané výsledky za třetí čtvrtletí v několika klíčových oblastech, včetně upraveného zisku na akcii, výnosů a čistých úrokových výnosů. Poplatky za investiční služby banky vzrostly o 5 % na 2,34 miliardy USD, zatímco příjmy z cizích měn vyskočily o 14 % na 175 milionů USD. Celková aktiva BNY Mellon v úschově a/nebo správě dosáhla 52,1 bilionu dolarů, což výrazně překonalo očekávání analytiků a znamenalo historický milník pro bankovní odvětví. Implikovaný jednodenní pohyb společnosti na základě historických dat byl 3,35 %, s průměrným překvapením 6,57 % nad konsensem pro upravený EPS.Společnost také vyhlásila čtvrtletní dividendu z kmenových akcií ve výši 0,47 USD na akcii, která je splatná 1. listopadu 2024 akcionářům podle záznamů ke konci obchodní činnosti 21. října 2024.
  • BoC (Bank of Canada)
    Ďalšie navršovanie úrokov&...
  • BoC i BoJ ponechá úrokové sazby beze změny. HDP v USA nadále roste.
    V pondělí byly burzy v Evropě zavřené. V USA byla však standardní obchodní den. Prodeje domů v USA za březen klesly o 4,9 %, přičemž očekávaný pokles byl 2,3 %. V úterý byla zveřejněna spotřebitelská důvěra v EU za duben, která klesla o 7,9. Očekávaný pokles byl -7. Ve středu zasedala bankovní rada BoC, která dle očekávání ponechala úrokové sazby v Kanadě beze změny. Půjčky ve veřejném sektoru ve Velké Británii za březen proti očekávání vzrostly o 840 milionů GBP. Původní odhad počítal se snížením o 400 milionů GBP. CPI v Austrálii za 1. kvartál vzrostl o 0,3 %. Očekávaný nárůst byl však 0,4 %.
  • BoC Monetary Meeting
    Dnes bude, Bank of Canada (BoC) rozhodovat o případně změně své monetární politiky a dalším vývoji měny na BoC Monetary Policy Meeting (16:00). Vyhlášení výsledeku zasedání měnového výboru je naplánován na 16hod (14:00 GMT), následovaný tiskovou konferencí v 17:15 (15:15 GMT).
  • BoC ponechala úrokové sazby beze změny; HDP v USA a Kanadě mírně roste
    V pondělí byl v Japonsku zveřejněn hlavní ekonomický index za březen ve výši 95,9. Předpokládaná hodnota byla 96,3. V úterý překonal hrubý domácí produkt ve Švýcarsku. Gfk průzkum ekonomického sentimentu v Německu skončil na hodnotě 10,1, což je o 0,3 méně, než bylo očekáváno.
  • BoC zveřejnila výhled pro podnikatelské prostředí
    Kanadské společnosti zažily v posledním kvartále roku 2012 nižší tlak na produkci a zůstávají v obavách z klesají...
  • Boční konsolidace na ropě po mírném sestupu
    Cena ropy se dnes pohybuje v mírné konsolidaci. Včera ropa impulsivně sestupovala, i když ne okamžitě. Velký vliv měli údaje o amerických zásobách pohonných hmot. Je pravda, že ministerstvo energetiky uvedlo, že samotné zásoby ropy klesly, neočekávané zvýšení zásob benzinu zhoršilo náladu na tomto trhu.
  • Bodovky a downlighty
    Jestli je něco, co se v poslední době začíná stávat hitem, pak jsou to světla, která můžete znát pod názvem bodov...
  • BoE
    Ponechala program nákupu na úrovni 200 mld. GBP.......
  • BoE
    Objem nákupov BoE ostáva na úrovni 200 mld. GBP......
  • BoE
    Ponechala objem nákupu na úrovni 200 mld. GBP.....
  • BoE
    Bank of England ponechala objem nákupu finančných aktív z trhu na nezmenenej úrovni 200 ml...
  • BoE
    BoE ponechala objem nákupu finančných aktív z trhu na nezmenenej úrovni 200 mld. GBP.......
  • BoE
    Objem nákupu aktív z trhu ostáva nezmenen&y...
  • BoE a Fed v nabitém týdnu zpřísní měnovou politiku
    Co se týče týdnů, je tento týden pro finanční trhy velmi významný a plný důležitých ekonomických událostí a oznámení.T...
  • BoE a FOMC – GBP/USD
    Zatímco britská inflace, zaměstnanost a maloobchodní tržby dominují datové straně kalendáře tohoto týdne, hlavní pozornost bude věnována politice a centrálním bankám. Setkání ministrů financí skupiny G20 v Buenos Aires se zúčastní kancléř Hammond a guvernér Carney z BoE. Americké tarify a celosvětový obchod budou hlavním ústředním bodem.
  • BOE ani ČNB nepřekvapily a sazby ponechaly beze změny. Výprodej na ropě pokračuje
    Po včerejší korekci dnes nálada na trzích zůstává nervózní. Asie na středeční výprodej v USA reagovala dnes ráno ještě větší korekcí a do červených čísel se dostaly také indexy v Evropě. Ty sice část svých ranních ztrát začaly odevzdávat, stále ale ve většině případů ztrácejí více než procento a nervózně vyčkávají na to, jak do čtvrteční seance promluví otevření amerických burz. Ty zatím signalizují zahájení obchodování na úrovni včerejšího close, což by mohlo nervozitu na trzích alespoň částečně mírnit.
  • BoE a švýcarská banka zvednou sazby
    Vedle ECB to budou v západní Evropě další tři centrální banky, které dnes budou zvyšovat sazby. Kromě norské centrální banky bude ve hře Bank of England (BoE) a švýcarská centrální banka (SNB). Jak BoE, tak SNB by měly zvednout sazby o 50 bazických bodů, přičemž u švýcarské centrální banky nelze vyloučit, že to bude i více (vzhledem k tomu, že zasedá jednou za kvartál).
Forex - doporučené články:

Co je FOREX?
Základní informace o finančním trhu FOREX. Forex je obchodování s cizími měnami (forex trading) a je zároveň největším a také nejlikvidnějším finančním trhem na světě.
Forex pro začátečníky
Forex je celosvětová burzovní síť, v jejímž rámci se obchoduje se všemi světovými měnami, včetně české koruny. Na forexu obchodují banky, fondy, pojišťovny, brokeři a podobné instituce, ale také jednotlivci, je otevřený všem.
1. část - Co to vlastně forex je?
FOREX = International Interbank FOReign EXchange. Mezinárodní devizový trh - jednoduše obchodování s cizími měnami - obchodování se směnnými kurzy.
VIP zóna - Forex Asistent
Nabízíme vám jedinečnou příležitost stát se součástí týmu elitních obchodníků FXstreet.cz. Ve spolupráci s předními úspěšnými obchodníky jsme pro vás připravili unikátní VIP skupinu (speciální uzavřená sekce na webu), až doposud využívanou pouze několika profesionálními tradery, a k tomu i exkluzivní VIP indikátory, doposud úspěšně používané pouze k soukromým účelům. Nyní se vám otevírá možnost stát se součástí této VIP skupiny, díky které získáte jedinečné know-how pro obchodování na forexu, výjimečné VIP indikátory, a tím také náskok před drtivou většinou ostatních účastníků trhu.
Forex brokeři - jak správně vybrat
V podstatě každého, kdo by chtěl obchodovat forex, čeká jednou rozhodování o tom, s jakým brokerem (přeloženo jako makléř/broker nebo zprostředkovatel) by chtěl mít co do činění a svěřil mu své finance určené k obchodování. Velmi rád bych vám přiblížil problematiku výběru brokera, rozdíl mezi jednotlivými typy brokerů a v neposlední řadě uvedu několik příkladů nejznámějších z nich.
Forex robot (AOS): Automatický obchodní systém
Snem některých obchodníků je obchodovat bez nutnosti jakéhokoliv zásahu do obchodu. Je to pouhá fikce nebo reálná záležitost? Kolik z nás věří, že "roboti" mohou profitabilně obchodovat? Na jakých principech fungují?
Forex volatilita
Forex volatilita, co je volatilita? Velmi užitečným nástrojem je ukazatel volatility na forexu. Grafy v této sekci ukazují volatilitu vybraného měnových párů v průběhu aktuální obchodní seance.
Forex zůstává největším trhem na světě
V dnešním článku se podíváme na nejnovější statistiky globálního obchodování na forexu. Banka pro mezinárodní vyrovnání plateb (BIS) totiž před pár týdny zveřejnila svůj pravidelný tříletý přehled, ve kterém detailně analyzuje vývoj na měnovém trhu. BIS je označována jako "centrální banka centrálních bank". Je nejstarší mezinárodní finanční organizací a hraje klíčovou roli při spolupráci centrálních bank a dalších institucí z finančního sektoru. Dnešní vzdělávací článek sice nebude zcela zaměřen na praktické informace z pohledu běžného tradera, ale i přesto přinese zajímavé a důležité poznatky.

Nejnovější články:


Naposledy čtené:

Odborné kurzy a semináře
Juniorská škola tradingu - Forex I-II
reklama
Swissquote Bank