Sobota 23. listopadu 2024 11:00
reklama
Purple trading AI
reklama
Purple ebook obchodování ropy
reklama
InstaForex rijen 2024
reklama
Purple webinář Ve vaší režii

Nehnuteľnosť už nemusí byť dobrá investícia. Kvôli demografii.

06.06.2016 09:21  Autor: X-Trade Brokers  Sekce: Burzovní zpravodajství  Tisk

Môj dnešný komentár pre finweb.sk

Slovensko zažíva realitný boom. Kalkulácia či prenajať, alebo radšej platiť na vlastné, sa pri ultra-nízkych hypotekárnych sadzbách čoraz viac prikláňa k druhej možnosti. Ďalší z argumentov, že prečo hypotéka a nie prenájom je ten, že cena nehnuteľnosti bude rásť, teda že je to dobrá investícia. História ukazuje, že keď ľudia nemali to nešťastie, že kúpili nehnuteľnosť v čase bubliny, tak im táto „investícia“ zarobila.

Do budúcna to tak ale nemusí byť. A to kvôli demografii. Tá v najbližších dekádach nabúra viacero dlhodobých trendov, ktoré boli považované za samozrejmé. Popri bezproblémovej funkčnosti priebežných dôchodkových systémov, možnosti udržať stabilný dlh k HDP aj pri stredne veľkých deficitoch, považujem za reálne, že sa v ohrození ocitne aj trend kontinuálne rastúcich cien nehnuteľností.

Keď si odmyslíme čachre-machre s úrokovými sadzbami centrálnych bánk, tak významným zdrojom dopytu po nehnuteľnostiach je nárast počtu obyvateľov v produktívnom veku (deti byty nekupujú a pri ľuďoch v dôchodkovom veku je to veľmi zriedkavé). A prírastok tohto dopytu sa postupne začína meniť na záporný. Počet obyvateľov vo veku 15-64 rokov na Slovensku už kozmeticky klesá, vrchol dosiahol v roku 2010 a odvtedy klesol o cca 50 tis. Prognózy do nasledujúcich rokov ukazujú prudké zrýchlenie poklesu počtu obyvateľov v tejto vekovej kategórii (zdroj: Eurostat):

SK WAP

Na to, čo sa pri takejto demografii môže stať s trhom s bývaním zatiaľ veľa príkladov nemáme. Môžeme vychádzať akurát tak z Japonska. A tam vývoj cien nehnuteľností plus/mínus kopíruje vývoj obyvateľstva v produktívnom veku (korelácia je dokonca 91,8 %), ukazuje to graf nižšie (zdroje OECD, Dallas FED International House Price Database):

JP

Samozrejme, pri Japonsku môže byť dôvodov tohto vývoja viac – realitná bublina v 80. rokoch, neschopnosť centrálnej banky vytvoriť infláciu, zombie finančné inštitúcie, ktoré nie sú ochotné poskytovať úvery. Avšak tento demografický faktor rozhodne nemožno vylúčiť (naopak, kvôli vysokej korelácii sa javí byť ako jeden z top kandidátov pre vysvetlenie dlhodobého poklesu cien nehnuteľností).

Japonsko teda ukzauje, že kúpa nehnuteľnosti za investičným účelom sa pri negatívnom demografickom vývoji nemusí ukázať ako dobrý deal. Nechcem tvrdiť, že takáto situácia musí nastať aj u nás, Slovensko má aj niektoré pozitívne faktory. Narýchlo ma napadá napríklad:

1) Kým Japonsko je na technologickom okraji, t.j. musí pre ekonomický rast predovšetkým inovovať, Slovensko je za ním, teda mu stačí inovácie preberať a týmádom má priestor pre vyšší rast ekonomiky, prímov a teda aj cien nehnuteľností.

2) Máme veľké percento mladích, ktorí žijú u rodičov. To znamená dodatočný zdroj budúceho dopytu.

Avšak nepovažujem ju ani za nereálnu. Zaužívané formulky sa pravdepodobne pri negatívnej demografii zmenia. A pokojne sa môže aj tá o kontinuálnom raste cien nehnuteľností.

Klíčová slova: OECD | Japonsko | Cena | Graf | FinWeb | Trend | Fed | Banky | Eurostat | HDP |
Sdílení článku: 
   

Čtěte více

  • Negativní úvod týdne posílá kurz koruny nad 25,00
    Na začátku týdne jsou riziková aktiva v nemilosti investorů. Hluboko v červeném ...
  • Negativní úvod týdne překonán. Akcie i koruna s lehkými zisky
    Zatímco včerejší data z eurozóny byla už na první pohled jednoznačným zklamáním, dnešní německý index Ifo si tak příkré hodnocení nezaslouží. To ovšem neznamená, že by nás nějak nadchl. Celkový index se v září mírně zvýšil a nepatrně předčil očekávání, jenže očekávání firem se dál zhoršila a pesimismus tak narůstá. Navíc sám institut Ifo rovnou dodává, že v případě zářijových čísel nejde o změnu trendu k lepšímu.
  • Negativní vstup do nového týdne umocnila data. Akcie, výnosy a euro míří dolů
    Už minulý týden končil trochu trpce poté, co čínská delegace překvapivě opustila předčasně jednání s USA a následná deklarace konstruktivnosti vyjednávání situaci úplně nenapravila. Do pondělka trhy vstupují pod dojmem krachu jedné z nejstarších cestovních kanceláří a špatných dat z eurozóny. Podle toho to také vypadá a investoři se z akcií stahují do dluhopisů.
  • Negativní vstup trhů do nového týdne a další mírné ztráty pro korunu
    Vstup do nového týdne je negativní jak pro hlavní akciové trhy, tak pro dluhopisy. Na jejich výnosy může působit ropa, která zamířila nad 80 dolarů za barel, ale rovněž nejistota před zasedáním Fedu, na kterém půjdou sazby opět vzhůru.
  • Negativní vývoj se drží i po výprodejích. Dluhopisy lámou klíčový dlouhodobý trend
    Investoři se dnes snaží vzpamatovat ze šoku, který jim přivodil včerejší masivní výprodej na Wall Street. Zatímco se těžko hledá impuls v nějaké konkrétní zprávě, podle nás je zásadní se znovu podívat na dluhopisový trh.
  • Negativní zprávy ze sektoru maloobchodu
    Maloobchodní tržby bez prodeje aut se meziročně snížily o 2,8 %, což je výraznější pokles, než který očekávali všichni analytici. Jedná se již o šestnáctý pokles v řadě, ale v minulých měsících se propad tržeb zmenšoval. Ani meziměsíční srovnání nám nepřineslo určitou vlnu optimismu, když po třech předchozích nárůstech tentokrát tržby poklesly o 0,8 %. Sektor maloobchodu trpí především kvůli nízké spotřebě domácností a zdá se, že její oživení bude pomalejší a postupnější především kvůli opatrnostnímu motivu, kdy domácnosti mohou vyčkávat, co přinese nadcházející zimní sezóna.
  • Nehazardujte s binárními opcemi. Vše, co potřebujete vědět o rizicích.
    Existuje mnoho způsobů, jak investovat své finance a spekulovat s nimi, ale je zde jeden, s nímž jsme se předtím tolik nesetkali: webové stránky s binárními opcemi. V posledních letech se staly celkem populární a celosvětově se stále objevují nové, prakticky non-stop.
  • Nehazardujte s binárními opcemi. Vše, co potřebujete vědět o rizicích.
    Existuje mnoho způsobů, jak investovat své finance a spekulovat s nimi, ale je zde jeden, s nímž jsme se předtím tolik nesetkali: webové stránky s binárními opcemi. V posledních letech se staly celkem populární a celosvětově se stále objevují nové, prakticky non-stop.
  • Nehezké probuzení do nového týdne. Problémy se kupí, Fed zbrojí na krizi
    Po velkých pátečních nadějích je začátek nového týdne opět na trzích tragický. Akcie se znovu vyprodávají a hlavní indexy v Evropě jsou dole asi o 6-9 procent. Dluhopisové výnosy v Německu se celkem drží, ale u Francie už je to horší a periferie eurozóny se prodává. Americké výnosy naopak klesly po akci Fedu, ale pak se mají také tendenci spíše zvedat. Eurodolar příliš velké pohyby nepředvádí a obchoduje se u 1,1180. Trochu navrch má nyní euro, což je ale podle nás spíše dočasná věc.
  • Nehlubší ztráty dnes utrpěl polský zlotý
    Včerejšek byl chudý na nové regionální zprávy a nebyl zveřejněn ani žádný makroekonomický indikátor. Středoevro...
  • Nechtějí prodávat dolar. A měli by?
    Trh považoval zbožné přání za skutečnost. Ano, doprovodné prohlášení FOMC a projev předsedy Federálního rezervního systému Jeroma Powella na tiskové konferenci obsahovaly mnoho náznaků zářijového uvolnění měnové politiky Fedu. Všechna rozhodnutí ale budou závislá na údajích. V tomto kontextu se zdá být důvěra v deriváty ve třech etapách snížení sazeb do konce roku 2024 přehnaná. V tom případě má americký dolar velkou šanci na návrat.
  • 🛢Nechtěný dopad stropu cen ruské ropy?
    Na trhu s ropou bylo v poslední době poměrně rušno. Země EU a G7 se rozhodly zavést cenový strop na vývoz ruské námořní ropy. Co to znamená, alespoň teoreticky? Třetí země budou moci využívat flotilu tankerů registrovaných v zemích G7 a EU a využívat pojistné smlouvy pouze v případě, že budou přepravovat ruskou ropu nakoupenou za 60 USD za barel nebo méně. Dohoda o cenovém stropu má být každé dva měsíce přezkoumána, aby se zajistilo, že strop zůstane na úrovni, která je alespoň o 5 % nižší než průměrná tržní cena ruské ropy. Některé země, jako například Polsko, chtěly, aby byl strop stanoven ještě níže - až na 20-30 dolarů za barel -, ale Spojené státy s tím nesouhlasily, aby na trhu s ropou nevznikl příliš velký výpadek nabídky.
  • Nechte to na pocitech
    Přemýšleli jste někdy nad tím, jak se naučíte líbat ? Možná Vás tato otázka sužuje už nějaký ten čas. Ale nebojte s...
  • Neintervence ČNB poslaly korunu na tříměsíční maximum
    Netrpělivě očekávané zasedání bankovní rady ČNB k měnové politice vedlo v průběhu minulého týdne ke zvýšené...
  • Neistota na trhoch pokračuje
    Nálada na trhoch sa zhoršila po tom, čo prezident Fedu – Jerome Powell povedal, že riziká spomaľovania americkej ekonomiky rastú. Powell tiež naznačil, že Fed bude v najbližších mesiacoch znižovať úrokové sadzby, pretože obchodné spory medzi USA a Čínou zhoršujú výhľad svetového hospodárstva. Powell tiež poznamenal, že Fed má svoju autonómiu, a nebude reagovať na krátkodobé politické tlaky. Na druhej strane však Bullard vo svojom prejave spomenul, že aktuálna situácia si nevyžaduje zníženie úrokových sadzieb v tomto roku o 0,5 percentuálneho bodu, s čím trhy počítali. Pravdepodobnosť toho, že Trump a Xi Jinping dospejú k nejakej zmysluplnej dohode na samite krajín G20 klesá. Výnosy na10 ročných amerických vládnych dlhopisov klesli pod úroveň 2%. USA tiež naznačili, že môže dljsť k zrušeniu ciel, ktoré sú naplánované v objeme 300 mld. dolárov.
  • Neistota na trhu rastie
    Posledné makrodáta z US skôr končia v súlade s očakávaniami. Prečo vlastne opäť...
  • Nejasná správa Fedu ku kríze
    Fed zahmlievalVčerajšie večerné zasadnutie FOMC, vý...
  • Nejbohatší Brit a zastánce brexitu Ratcliffe přesídlil do Monaka
    Nejbohatší Brit Jim Ratcliffe, který podporoval vystoupení Británie z Evropské unie, přesídlil do Monaka. S odvoláním na aktualizované dokumenty Ratcliffovy společnosti sídlící v Londýně to uvedla agentura Bloomberg. Sedmašedesátiletý miliardář, který byl před dvěma lety pasován na rytíře, drží většinový podíl v chemickém gigantu Ineos. Bloomberg Ratcliffův majetek vyčíslil na 22,5 miliardy dolarů (524,7 miliardy Kč).
  • Nejbohatší člověk planety ji opustí, Bezos se chystá do vesmíru. Letenka na cestu s ním se teď prodává za 62 milionů korun
    Nejbohatší člověk planety se ji chystá opustit. Mělo by se tak stát letos 20. července, v den 52. výročí prvních kroků člověka – Neila Armstronga – na Měsíci.
  • Nejbohatší lidé světa kvůli koronaviru od pondělí zchudli každý o více než 200 miliard korun, premiér Andrej Babiš přišel o necelých pět miliard
    Pětistovka nejbohatších lidí světa dle Bloombergu přišla v uplynulých pěti obchodních dnech kvůli burzovním propadům v souhrnu o 444 miliard dolarů, plyne z dat Bloombergu. To odpovídá 10,3 bilionu korun, což je suma, jež se blíží hodnotě všeho toho, co česká ekonomika vyprodukuje za dva roky.
Forex - doporučené články:

Co je FOREX?
Základní informace o finančním trhu FOREX. Forex je obchodování s cizími měnami (forex trading) a je zároveň největším a také nejlikvidnějším finančním trhem na světě.
Forex pro začátečníky
Forex je celosvětová burzovní síť, v jejímž rámci se obchoduje se všemi světovými měnami, včetně české koruny. Na forexu obchodují banky, fondy, pojišťovny, brokeři a podobné instituce, ale také jednotlivci, je otevřený všem.
1. část - Co to vlastně forex je?
FOREX = International Interbank FOReign EXchange. Mezinárodní devizový trh - jednoduše obchodování s cizími měnami - obchodování se směnnými kurzy.
VIP zóna - Forex Asistent
Nabízíme vám jedinečnou příležitost stát se součástí týmu elitních obchodníků FXstreet.cz. Ve spolupráci s předními úspěšnými obchodníky jsme pro vás připravili unikátní VIP skupinu (speciální uzavřená sekce na webu), až doposud využívanou pouze několika profesionálními tradery, a k tomu i exkluzivní VIP indikátory, doposud úspěšně používané pouze k soukromým účelům. Nyní se vám otevírá možnost stát se součástí této VIP skupiny, díky které získáte jedinečné know-how pro obchodování na forexu, výjimečné VIP indikátory, a tím také náskok před drtivou většinou ostatních účastníků trhu.
Forex brokeři - jak správně vybrat
V podstatě každého, kdo by chtěl obchodovat forex, čeká jednou rozhodování o tom, s jakým brokerem (přeloženo jako makléř/broker nebo zprostředkovatel) by chtěl mít co do činění a svěřil mu své finance určené k obchodování. Velmi rád bych vám přiblížil problematiku výběru brokera, rozdíl mezi jednotlivými typy brokerů a v neposlední řadě uvedu několik příkladů nejznámějších z nich.
Forex robot (AOS): Automatický obchodní systém
Snem některých obchodníků je obchodovat bez nutnosti jakéhokoliv zásahu do obchodu. Je to pouhá fikce nebo reálná záležitost? Kolik z nás věří, že "roboti" mohou profitabilně obchodovat? Na jakých principech fungují?
Forex volatilita
Forex volatilita, co je volatilita? Velmi užitečným nástrojem je ukazatel volatility na forexu. Grafy v této sekci ukazují volatilitu vybraného měnových párů v průběhu aktuální obchodní seance.
Forex zůstává největším trhem na světě
V dnešním článku se podíváme na nejnovější statistiky globálního obchodování na forexu. Banka pro mezinárodní vyrovnání plateb (BIS) totiž před pár týdny zveřejnila svůj pravidelný tříletý přehled, ve kterém detailně analyzuje vývoj na měnovém trhu. BIS je označována jako "centrální banka centrálních bank". Je nejstarší mezinárodní finanční organizací a hraje klíčovou roli při spolupráci centrálních bank a dalších institucí z finančního sektoru. Dnešní vzdělávací článek sice nebude zcela zaměřen na praktické informace z pohledu běžného tradera, ale i přesto přinese zajímavé a důležité poznatky.

Nejnovější články:


Naposledy čtené:

Forex brokeři
FxNet
CMC Markets
ACM
reklama
eightcap forex