Vyplatí se byty v Praze? Pravidlo 4 % napoví

"Investice do bytů v Praze může být i nadále velmi zajímavá, ale rizika se obecně podceňují. V našem modelu jsme identifikovali klíčovou rentabilní hranici růstu cen bytů. Analýza také ukazuje, jak snadno se může kupec dostat do ztráty, a to i výrazně, " říká analytik BH Securities Timur Barotov.

Praha patří v poměru cen nemovitostí k průměrným příjmům obyvatel k nejdražším městům na světě. Typický pracující jedinec v nájmu v Praze s průměrnou pražskou mzdou zaplatí asi 40 % svého čistého měsíčního příjmu pouze na bydlení a všechny náklady s tím související. Oproti tomu například ve Vídni by tento poměr byl o polovinu nižší. V posledních deseti letech ceny pražských bytů rostly průměrně asi o 9 % každý rok. To je extrémně silný růst a konkuruje růstu, který například generuje americký akciový index S&P 500 za podstatně vyšší kolísavosti a rizika.

Proč jsou nemovitosti v Praze tak drahé?

Vysoká míra byrokracie (která brání výstavbě), lobby developerů (kterým tato situace vyhovuje), silná voličská základna (která z velké části vlastní nemovitosti), zájem zahraničních investorů, silně rozvinutý cestovní ruch a další. To vše jsou důvody, které přispívají k vysokým cenám. V posledních letech se navíc inflace výrazně propsala do rostoucích cen nemovitostí prakticky ve všech větších městech na Západě a ČR. Vlastníci nemovitostí jsou nyní zkratka na koni. To je ovšem velkou zátěží pro obyvatele, kteří nemovitost nevlastní a obzvlášť pro mladé občany. Dokonce lze tvrdit, že taková situace výrazným způsobem brzdí ekonomický růst ČR, protože spotřebitelé mají výrazně nižší disponibilní příjem kvůli drahému bydlení a mají tedy méně na utrácení za zboží a služby mimo bydlení. Jedinou polehčující okolností je v tomto ohledu relativně vysoký podíl Pražanů, jenž žije ve svém (30-40 %).

Matematika za tím je složitá

Bezpochyby jsou tak ceny nemovitostí v Praze extrémně vyšponované. Vyplatí se ale ještě pořád investovat do pražských bytů i za těchto vysokých cen? Sestavili jsme podrobný kvantitativní model pro modelový případ koupě bytu v osobním vlastnictví v Praze za využití hypotečního úvěru. Rozhodování ohledně koupě nemovitosti je ve skutečnosti velice komplexní, má mnoho proměnných, vyžaduje to složité počty a úvahy. Nejdůležitější je si uvědomit, jak návratnost na tuto investici ovlivňují nerealizované zisky a ztráty (ty mají největší vliv). S tím má ale řada kupujících problém, neboť se nejedná o jednoduché úvahy a výpočty. Jedná se tak například o složené úročení, zisk z růstu ceny nemovitosti, nebo zisk v podobě splacení části úvěru, kdy na odpovídající část nemovitosti získává nárok kupující. Co se týče nerealizovaných nákladů tak počáteční úmor kupní ceny nemovitosti z vlastního jsou „zmražené“ prostředky, které mohly být produktivně investovány do srovnatelných aktiv – například do dluhopisů. Jedná se tedy o náklad obětovaný příležitosti. Tento náklad je třeba zohlednit i u každoročních peněžních ztrát, kdy splátky hypotečního úvěru mohou převažovat nad výnosy z pronájmu. Zase se jedná o peníze, které se neproduktivně „utopí“ v nemovitosti.

Díky silnému růstu cen a „nízkému riziku“ jsou byty v Praze vnímány jako atraktivní investiční a spekulativní aktivum. Mnoho bytů (asi 12 % v Praze) zeje prázdnotou. Paradoxně vzhledem k nízkému výnosu z pronájmu těchto bytů je nechat byt prázdný ve skutečnosti někdy rozumné. Pronájem se vzhledem k vysoké ceně bytů, daním a cenám služeb, pojištění apod. totiž tolik nevyplatí (čistá návratnost z pronájmu je na úrovni zhruba pouhých 2–3 % p.a.). Mnohem zajímavější je kapitálový zisk plynoucí z rostoucí ceny nemovitosti (9 % p.a.). Obzvlášť pro zahraniční investiční fondy pak nedává smysl zakoupené byty pronajímat, protože se do výnosu negativně propíšou náklady spojené s hledáním a správou nájemců v jurisdikci, kterou neznají.

Růst cen je alfou i omegou

Vyplatí se tedy kupovat si byty v Praze i na dnešní vysoké cenové hladině? To závisí především na tom, zda budou ceny bytů svižně růst i v dalších letech. V našem kvantitativním modelu jsme uvažovali typický případ koupě dvoupokojového bytu na dnešních cenách s hypoteční půjčkou ve výši 80 % kupní ceny. V modelu prognózujeme klesající hypoteční úrokovou sazbu, inflaci na cíli ČNB (2%) a uvážili jsme všechny spojené náklady s pronájmem a údržbou bytu a všechny realizované i nerealizované zisky a ztráty plynoucí z takové investice. Na základě toho jsme určili rentabilní hranici růstu cen nemovitostí, kde se tato investice překlápí z „nezajímavého“ do „zajímavého“ teritoria.

Zda se vyplatí investičně nakoupit pražský byt (na pronájem s následným prodejem) nebo nikoli, závisí především na otázce, zda budou ceny bytů v dalších letech růst rychleji, než 4 % ročně. To je tedy to klíčové tempo růstu, kdy taková investice dává vzhledem ke svým rizikům smysl. Nutno dodat, že se jedná o nejběžnější investiční případ, nákup nemovitosti pod nebo nad férovou cenou, vyšší výnos z pronájmu, výrazné zlevnění hypoték apod. to vše může pohnout s touto hranicí nahoru či dolů. Podle našich odhadů se ale většina scénářů bude pohybovat v rozmezí 3–5 %. Tedy při dosažení tempa růstu cen o 5 % ročně a více je ziskovost takové investice velice pravděpodobná. Při pomalejším tempu růstu (2–3 %) se kupec nemusí nutně dostat do ztráty, ale taková investice již pravděpodobně bude nezajímavá.

Co je poněkud alarmující je, jak rychle se může kupec dostat do výrazné ztráty, pokud v dalších letech budou ceny nemovitostí klesat, byť jen mírným tempem. Na rizika je tedy potřeba hledět střízlivě. Jenom 1% každoroční pokles cen nemovitostí v období 10 let za modelové situace může vytvořit 70% ztrátu vzhledem k investovaným prostředkům. Nemovitosti jsou bezpečné aktivum na úrovni státních dluhopisů? To už nemusí platit. V Praze se z bytů stalo investiční (spekulativní) aktivum. Riziko propadů cen nemovitostí je tedy v budoucích letech o to vyšší, čím rychleji porostou. Pražské nemovitosti jsou tak pravděpodobně rizikovější investice, než v minulosti a než státní dluhopis. Ačkoli je nyní pravděpodobnost výrazných cenových propadů malá, to se může změnit v dalších letech, pokud například v rámci recese výrazně vzroste nezaměstnanost. Také roste regulatorní riziko, kdy extrémní nákladovost bydlení může politiky motivovat nějakým způsobem regulovat nemovitostní trh. To může mít neblahý vliv na ceny bytů. Pokud se ovšem zachová status quo, investice do pražských nemovitostí zůstává i nadále atraktivní záležitostí.

Tyto úvahy jsou platné pouze za dnešních a námi prognózovaných tržních podmínek, pokud dojde k výrazným regulatorním, makroekonomickým, hypotečním nebo jiným souvisejícím změnám, tyto závěry se mohou změnit. Tato analýza není doporučením k prodeji, nebo nákupu nemovitostí.

BH Securities a.s.